„Casă la roșu”, „casă la gri”, „casă la cheie” sunt formule folosite zilnic în discuțiile dintre beneficiari și constructori, dar nu sunt termeni definiți de vreun standard. Fiecare firmă le înțelege ușor diferit, iar diferența dintre două interpretări poate însemna zeci de mii de lei. De aceea, singura utilizare corectă a acestor expresii este ca punct de plecare al discuției, niciodată ca substitut pentru o listă de lucrări.
Mai jos e conținutul obișnuit al fiecărui stadiu, plus zonele gri unde apar, invariabil, neînțelegerile.
Casa la roșu: structura care ține totul
Stadiul „la roșu” înseamnă construcția adusă la starea în care rezistă singură și este închisă de sus. Denumirea vine din vremea în care zidăria de cărămidă netencuită rămânea vizibilă la finalul acestei etape.
În mod obișnuit, un contract la roșu acoperă:
- săpăturile și fundația, cu armătură, cofraj și beton;
- hidroizolația orizontală de la baza pereților;
- structura de rezistență: stâlpi, grinzi, centuri, sâmburi;
- zidăria portantă și pereții exteriori;
- planșeele intermediare și scara de beton, dacă există;
- șarpanta și învelitoarea, cu jgheaburi și burlane;
- uneori, pereții despărțitori interiori.
Zonele gri sunt previzibile. Se includ pereții de compartimentare sau nu? Se includ coșurile de fum? Se montează folia anticondens și astereala sub învelitoare? Se toarnă placa peste sol sau doar fundația? Fiecare dintre aceste elemente poate fi trecut de o parte sau de alta a graniței, iar tăcerea contractului se rezolvă întotdeauna în defavoarea beneficiarului.
La finalul acestui stadiu, casa poate rămâne peste iarnă fără să sufere, cu condiția ca acoperișul să fie complet și golurile să fie protejate provizoriu. Este un moment bun de pauză pentru cine construiește în ritmul propriu, cu condiția să nu lași golurile deschise și să verifici periodic dacă apa se scurge corect de pe acoperiș.
Casa la gri: momentul în care nu mai poți schimba nimic ieftin
„La gri” (sau „la cenușiu”, ori „semifinisat”) înseamnă casa la roșu plus toate lucrările ascunse și suporturile de finisaj. După acest stadiu, orice modificare presupune spart, deci este ultimul moment în care deciziile se iau ieftin.
Un contract la gri cuprinde de regulă:
- tâmplăria exterioară montată — ferestre și uși de acces;
- instalația sanitară îngropată, cu punctele de apă și canalizare la poziție;
- instalația electrică îngropată: doze, tuburi, conductori, tablou;
- instalația termică: trasee, distribuitoare, eventual încălzirea în pardoseală;
- termoizolația exterioară și tencuiala suport, uneori și finisajul de fațadă;
- tencuielile interioare;
- termoizolația podului sau a mansardei;
- șapa autonivelantă sau clasică;
- hidroizolația în băi și în alte spații umede.
Aici apar cele mai costisitoare omisiuni. Poziția prizelor, a întrerupătoarelor și a punctelor de apă se stabilește acum, în funcție de mobilierul real, nu de unul imaginar. Un frigider mutat cu 60 de centimetri după ce s-a turnat șapa înseamnă spart, refăcut, zugrăvit din nou. La fel, traseele pentru internet, pentru senzori sau pentru o viitoare pompă de căldură se pun acum, chiar dacă echipamentele vin peste cinci ani — un tub de rezervă costă nesemnificativ față de o intervenție ulterioară.
Este și etapa în care se decide performanța energetică a casei, prin grosimea și continuitatea termoizolației. Detaliile de racordare dintre pereți, soclu, planșeu și tâmplărie determină cât vei plăti la întreținere douăzeci de ani înainte, iar principiile sunt explicate pe larg în ghidul despre izolarea pereților exteriori.
Casa la cheie: unde se termină, de fapt, „cheia”
„La cheie” ar trebui să însemne casa în care intri cu bagajele. În practică, aproape niciodată nu înseamnă asta.
Ce include de obicei: gresie și faianță, parchet, zugrăveli finale, tâmplărie interioară, obiecte sanitare și baterii, corpuri de iluminat sau cel puțin prize și întrerupătoare montate, centrală termică și corpuri de încălzire funcționale, glafuri, pervaze, plinte.
Ce nu include, aproape niciodată: mobilierul, electrocasnicele, mobilierul de bucătărie, dressingurile, perdelele, amenajarea curții, aleile, gardul, branșamentele definitive la utilități și taxele aferente, recepția și intabularea.
Aceste ultime elemente însumate reprezintă o sumă considerabilă, iar oamenii ajung frecvent la finalul construcției cu o casă „gata” în care nu se poate locui pentru că nu are branșament de gaz sau bucătărie. Bugetul trebuie construit pe casa locuibilă, nu pe casa contractată — o distincție tratată în detaliu în materialul despre planificarea bugetului unei construcții.
Există și o variantă intermediară, tot mai frecventă: „la cheie fără finisaje alese de beneficiar”. Constructorul montează tot, dar materialele de finisaj le cumperi tu, iar în deviz apare doar manopera plus un cost estimativ pentru adezivi și chituri. Formula are logică, pentru că gresia și parchetul variază de zece ori ca preț și nimeni nu poate oferta corect fără să știe ce alegi. Condiția este ca devizul să precizeze cantitățile, ca să nu ajungi să cumperi materialul în două tranșe, din loturi diferite, cu nuanțe care nu se potrivesc.
Cum transformi o etichetă vagă într-un caiet de sarcini
Soluția practică nu este să cauți definiția „corectă” a stadiului, ci să o construiești tu, în scris. Metoda funcționează așa:
- Pornești de la lista de mai sus și o parcurgi cu constructorul, punct cu punct, marcând ce este inclus și ce nu.
- Pentru fiecare element inclus, ceri specificația: tip de material, clasă, grosime, producător orientativ. „Termoizolație” nu spune nimic; „polistiren expandat EPS 80, 10 cm, cu adeziv și dibluri, plasă și tencuială decorativă” spune tot.
- Notezi explicit ce rămâne în sarcina ta, ca să apară în bugetul propriu.
- Anexezi lista la contract și o semnezi împreună cu devizul.
Un constructor serios nu are nimic împotriva acestui exercițiu — el îl protejează în egală măsură, pentru că elimină pretenția ulterioară de a face gratuit lucrări la care nu s-a angajat. Reticența la o listă scrisă este, de obicei, un semnal.
Ce verifici la trecerea de la un stadiu la altul
Fiecare stadiu are propriile puncte de control, iar ele trebuie verificate înainte de plata tranșei corespunzătoare, nu după.
La roșu: verticalitatea pereților și a stâlpilor, planeitatea planșeelor, dimensiunile golurilor de tâmplărie față de proiect, continuitatea hidroizolației la soclu, execuția șarpantei și etanșeitatea învelitorii după prima ploaie serioasă.
La gri: presiunea în instalația sanitară și termică menținută câteva ore, testarea circuitelor electrice, absența golurilor în termoizolație, unghiurile drepte și planeitatea tencuielilor verificate cu dreptarul de 2 metri, panta corectă spre sifoanele de pardoseală, hidroizolația continuă în băi urcată pe pereți.
La cheie: rosturile la gresie și faianță, funcționarea fiecărei prize și a fiecărui corp de iluminat, închiderea și reglajul tâmplăriei, absența petelor și a denivelărilor la zugrăveli, funcționarea centralei sub sarcină reală.
Fotografiile făcute înainte de acoperirea instalațiilor sunt, cu timpul, cel mai util document din dosarul casei. Fotografiază fiecare perete cu tuburile și țevile la vedere, având în cadru un reper măsurabil — o ușă, un colț, o ruletă întinsă. Peste cinci ani, când vei vrea să prinzi un dulap suspendat sau să muți un calorifer, imaginile acelea vor spune exact unde trece un traseu și te vor scuti de o gaură nimerită prost. Iar la final, trecerea de la lucrare terminată la casă legal utilizabilă presupune un proces separat, cu documente și persoane clar stabilite, descris în articolul despre recepția la terminarea lucrărilor.
Prețurile pe metru pătrat vehiculate pentru fiecare stadiu variază enorm în funcție de zonă, de tipul structurii și de nivelul finisajelor, așa că nu au valoare de reper decât dacă vin însoțite de lista completă a lucrărilor incluse; cere oferte pe același caiet de sarcini. Pentru orice element care ține de structura de rezistență sau de instalația de gaz, verificarea și avizarea revin proiectantului, respectiv unui instalator autorizat — nu constructorului general și cu atât mai puțin propriei intuiții.
