Fisura apare de obicei în a doua iarnă. Sau pata de umezeală în colțul băii, la un an și jumătate după ce ai plătit ultima factură. Prima reacție e să suni constructorul. A doua, după ce nu răspunde, e să te întrebi dacă mai ai vreun drept.
Ai. Problema e că majoritatea oamenilor descoperă asta prea târziu și fără hârtiile necesare, iar un drept pe care nu îl poți dovedi funcționează exact ca și cum nu ar exista.
Trei termene, nu unul singur
În construcții nu există „o garanție”. Există mai multe termene, care curg în paralel și acoperă lucruri diferite.
Perioada de garanție a lucrărilor este cea stabilită prin contract și începe de la recepția la terminarea lucrărilor. Nu e mai mică de 12 luni la lucrări curente și ajunge frecvent la 24, 36 sau 60 de luni la construcții noi, în funcție de categoria de importanță. În acest interval, executantul are obligația de a remedia pe cheltuiala lui defectele care îi sunt imputabile. Recepția finală se face la expirarea acestei perioade, iar din acel moment se eliberează garanția de bună execuție reținută.
Garanția de bună execuție este suma reținută din fiecare situație de plată, uzual 5–10% din valoarea lucrărilor, sau o scrisoare de garanție bancară. E cel mai eficient instrument pe care îl are un beneficiar, pentru că sunt bani pe care încă îi controlezi. Renunțarea la ea, la insistențele constructorului, e o greșeală care se plătește exact atunci când apare primul defect.
Răspunderea pentru vicii ascunse ale structurii de rezistență este cea mai lungă și nu depinde de contract. Legea prevede răspunderea proiectantului, executantului și, după caz, a verificatorilor și dirigintelui pe toată durata de existență a construcției pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și execuție. Pentru celelalte vicii ascunse, termenul uzual este de 10 ani de la recepție.
Ce intră și ce nu intră în garanție
Distincția care naște cele mai multe conflicte este cea dintre defect de execuție, uzură normală și întreținere deficitară. Intră în garanție, de regulă:
- fisuri în tencuială sau în zidărie apărute fără cauză externă, mai ales dacă urmăresc un traseu structural;
- infiltrații la acoperiș, terasă, subsol sau la rosturile de tâmplărie;
- desprinderi de gresie, faianță, parchet sau termosistem, dacă nu au fost provocate de lovituri;
- instalații care nu funcționează la parametrii proiectați — presiune scăzută, radiatoare care nu se încălzesc, scurgeri la îmbinări;
- abateri de la proiect: alt material decât cel prevăzut, grosimi mai mici, armare insuficientă.
Nu intră: uzura normală a finisajelor, deteriorările din utilizare greșită, intervențiile făcute de alte firme după recepție, lipsa întreținerii curente (jgheaburi neschimbate, ventilație blocată, filtre nespălate) și fenomenele de condens cauzate de modul de locuire, nu de construcție.
Zona gri cea mai frecventă e umezeala. O pată în colț poate fi infiltrație — deci defect — sau condens pe o punte termică, deci problemă de proiectare, sau pur și simplu ventilare insuficientă. Diferența se stabilește printr-o expertiză, nu printr-o discuție la telefon.
Cum reclami, concret
Ordinea contează mai mult decât tonul. Primul pas este notificarea scrisă a executantului, trimisă prin poștă cu confirmare de primire sau prin e-mail cu dovadă de transmitere, în care descrii defectul, data la care a apărut și soliciți remedierea într-un termen rezonabil. Telefonul nu se probează.
Al doilea pas: fotografiezi totul, cu dată, din mai multe unghiuri, inclusiv de ansamblu, ca să se vadă unde e situat defectul. Al treilea: aduni documentele. Contractul, procesele-verbale de recepție, situațiile de lucrări, procesele-verbale de lucrări ascunse și cartea tehnică a construcției. Aici se vede din nou de ce prezența dirigintelui de șantier pe durata execuției nu e o formalitate: fără procesele-verbale semnate de el, nu poți dovedi ce s-a executat sub tencuială.
Dacă executantul refuză sau tergiversează, urmează expertiza tehnică efectuată de un expert atestat, care stabilește cauza defectului și costul remedierii. Raportul de expertiză e proba centrală într-un eventual proces și, de multe ori, e suficient pentru a debloca situația fără instanță.
Ce faci înainte să apară problema
Cea mai bună garanție se construiește la semnarea contractului, nu la apariția fisurii. Insistă ca perioada de garanție și cuantumul garanției de bună execuție să fie scrise explicit, cu termene de remediere și penalități pentru întârziere. Nu accepta recepția fără obiecții dacă vezi lucruri nefinalizate — obiecțiile consemnate în procesul-verbal sunt obligații ferme ale constructorului.
Și păstrează tot dosarul lucrării într-un singur loc, inclusiv facturile de materiale și fișele tehnice. La o renovare, unde se suprapun mai multe firme și ordinea lucrărilor decide cine peste cine lucrează, dosarul e singura modalitate de a stabili, peste doi ani, cine anume răspunde pentru ce. Un dosar complet transformă o dispută nesfârșită într-o simplă notificare la care se răspunde.
